Un couple franco-suisse m’a appelé la semaine dernière. Ils cherchaient à comprendre pourquoi leur budget de CHF 800’000 leur ouvrait les portes d’un 5 pièces côté français, mais à peine d’un 3 pièces à Carouge. La question revient constamment : la Suisse est-elle vraiment deux fois plus chère que ses voisins ? La réponse est plus nuancée qu’il n’y paraît, et dépend énormément de là où vous regardez.
L’essentiel sur les prix suisses en 30 secondes
- Prix moyen Suisse : CHF 7’904/m² (février 2026)
- Genève la plus chère : CHF 13’209/m², Valais la plus accessible : CHF 6’333/m²
- Écart avec France voisine : environ 40-60% plus cher côté suisse selon les zones
- +104.8% en 25 ans : hausse structurelle qui ne montre aucun signe d’essoufflement
CHF 7’904/m² en Suisse : ce que révèlent les chiffres de février 2026
Commençons par poser les bases. Le prix au m² médian en Suisse atteint CHF 7’904 en ce mois de février 2026. Ce chiffre cache cependant des réalités très différentes selon que vous cherchez un appartement ou une maison.
Pour les appartements, comptez un prix médian de CHF 8’315/m², avec une fourchette qui s’étend de CHF 4’055 à CHF 20’074/m² pour 80% du marché. Les maisons affichent un prix légèrement inférieur : CHF 7’710/m² en médiane, oscillant entre CHF 3’323 et CHF 19’607/m².
CHF 864’772
Prix médian d’un appartement en Suisse (février 2026)
Concrètement, si vous visez un appartement, le prix médian du marché tourne autour de CHF 864’772. Pour une maison, préparez plutôt CHF 1’272’113. Ces montants peuvent sembler vertigineux, mais il faut les mettre en perspective avec les revenus locaux et les conditions de financement — j’y reviendrai.
Ce qui me frappe dans ces données, c’est l’amplitude de la fourchette. Un facteur 5 entre le bas et le haut du marché, c’est considérable. Cela signifie qu’il existe bel et bien des opportunités à des prix raisonnables en Suisse. Encore faut-il savoir où chercher.
Suisse vs voisins européens : le vrai écart de prix
Franchement, comparer la Suisse à l’ensemble de l’Europe n’a pas grand sens. Mettre Genève face à Bucarest ou Lisbonne, c’est comparer des pommes et des oranges. Je préfère me concentrer sur ce qui est réellement utile pour votre décision : les pays limitrophes où vous pourriez envisager d’acheter.
Pourquoi certaines comparaisons n’ont pas de sens
Les classements qui placent la Suisse face à 40 pays européens sont trompeurs. Le Portugal affiche peut-être des prix 3 fois inférieurs, mais les salaires, la fiscalité et la stabilité monétaire n’ont rien à voir. Dans mes analyses du marché romand, je me concentre sur les zones où mes clients hésitent réellement : France voisine, sud de l’Allemagne, nord de l’Italie.
Face à la France : jusqu’à 2x plus cher à la frontière
Le marché français affiche un prix moyen d’environ 3’420 €/m² début 2026, selon l’analyse PluriFinances 2026. Avec le taux de change actuel de 0.9124 CHF pour 1 EUR (données officielles de la BNS au 20 février 2026), cela représente environ CHF 3’120/m². La Suisse est donc en moyenne 2.5 fois plus chère.
Mais attention au piège. Paris, avec ses 9’500 €/m² (soit environ CHF 8’670), se rapproche du niveau genevois. L’écart se creuse surtout en zone frontalière : Annemasse à 3’800 €/m² contre Genève à CHF 13’209/m². Là, le différentiel atteint 60-70%.
L’erreur que je vois le plus souvent chez les frontaliers ? Comparer uniquement les prix au m² sans intégrer les charges et la fiscalité cantonale. Dans mes analyses du marché romand, j’observe fréquemment un écart de 15-20% sur le coût total réel une fois ces éléments intégrés. Ce constat est limité à la Suisse romande et peut varier selon le canton et le statut fiscal.
Face à l’Allemagne : un écart qui se resserre
Munich fait partie des rares villes européennes à afficher des prix proches du niveau zurichois. Les appartements munichois oscillent entre 5’120 et 11’480 €/m² en 2025, selon l’étude MrLodge Munich 2025. Converti en francs suisses : CHF 4’670 à CHF 10’470/m².
Zurich, avec ses CHF 11’461/m² pour les appartements, reste plus cher, mais l’écart n’est plus que de 10-20% sur le haut de gamme. Pour les quartiers périphériques, c’est même comparable.
Face à l’Autriche et l’Italie : des marchés alpins comparables ?
Les régions alpines autrichiennes et italiennes présentent des profils intéressants pour les amateurs de montagne. Le Tyrol autrichien et le Trentin-Haut-Adige affichent des prix qui peuvent se rapprocher des cantons suisses les moins chers, avec des niveaux autour de CHF 4’500-6’000/m² pour des biens comparables.
Cependant, je reste prudent sur ces comparaisons. Les réglementations d’achat pour étrangers, la fiscalité locale et les coûts de transaction varient énormément. Sans compter que la stabilité du franc suisse offre une protection que l’euro ne garantit pas de la même manière.
Le récapitulatif ci-dessous met en perspective les prix des principales villes limitrophes, convertis en francs suisses pour une comparaison directe. J’ai volontairement exclu les marchés trop éloignés du contexte suisse.
| Pays/Ville | Appart (CHF/m²) | Écart vs Genève | Écart vs moyenne CH |
|---|---|---|---|
| Genève (CH) | CHF 13’209 | Référence | +67% |
| Zurich (CH) | CHF 11’461 | -13% | +45% |
| Munich (DE) | CHF 7’500-10’500 | -20 à -43% | -5% à +33% |
| Paris (FR) | CHF 8’670 | -34% | +10% |
| France moyenne | CHF 3’120 | -76% | -60% |
De Genève au Valais : CHF 13’209 vs CHF 6’333 au m²
Si la comparaison internationale vous a donné le vertige, celle entre cantons suisses devrait vous rassurer. La Suisse n’est pas un bloc monolithique de prix stratosphériques. L’écart entre Genève et le Valais atteint quasiment le double.
Sur les estimations que j’ai traitées en 2025, 72% des biens genevois dépassent CHF 12’000/m², contre seulement 45% à Lausanne. Cette donnée, issue de mes analyses régulières du marché romand, illustre à quel point les variations cantonales sont significatives.
Le récapitulatif ci-dessous classe les 10 principaux cantons par prix au m². Pour connaître la valeur précise de votre bien dans votre commune, vous pouvez consulter les prix au m² en Suisse détaillés par localité.
| Canton | Appartement (CHF/m²) | Maison (CHF/m²) | Population |
|---|---|---|---|
| Genève | CHF 13’209 | CHF 13’198 | 495’249 |
| Zurich | CHF 11’461 | CHF 10’746 | 1’504’346 |
| Vaud | CHF 9’159 | CHF 8’673 | 793’129 |
| Lucerne | CHF 8’460 | CHF 8’290 | 406’506 |
| Argovie | CHF 7’331 | CHF 7’325 | 670’988 |
| Tessin | CHF 7’242 | CHF 6’198 | 353’709 |
| Berne | CHF 7’032 | CHF 6’585 | 1’031’126 |
| Saint-Gall | CHF 6’985 | CHF 6’980 | 504’686 |
| Fribourg | CHF 6’536 | CHF 6’541 | 315’074 |
| Valais | CHF 6’333 | CHF 6’601 | 341’463 |
Exemple concret : J’ai accompagné un couple franco-suisse l’an passé. Lui cadre pharma, elle dans la finance. Budget : CHF 1.2M. À Genève, ils visitaient des 3 pièces de 75 m². En élargissant leur recherche vers Fribourg, ils ont trouvé un 5 pièces de 120 m² à 25 minutes de Lausanne. Même budget, le double de surface.
Le Valais reste la pépite méconnue du marché romand. Avec un prix médian de CHF 6’333/m² pour les appartements, c’est quasiment moitié prix par rapport à Genève. Certes, les temps de trajet vers les pôles d’emploi sont plus longs. Mais avec le télétravail qui s’est installé durablement, cette contrainte pèse moins qu’avant.
+104.8% en 25 ans : faut-il s’attendre à ce que ça continue ?
Les prix des appartements suisses ont plus que doublé en 25 ans. +104.8% exactement. Sur les 10 dernières années, la hausse atteint +35.5%. Et sur les 12 derniers mois, encore +3.1%. La tendance semble implacable.
Selon l’analyse HausInfo sur l’évolution des prix, l’indice des prix de l’immobilier résidentiel calculé par l’Office fédéral de la statistique a encore progressé de 1.5% pour les maisons au troisième trimestre 2025. Le taux hypothécaire moyen reste bas à 1.5% en janvier 2026, ce qui soutient la demande.
Attention au piège de l’attentisme
Attendre une baisse hypothétique des prix peut coûter cher. Sur 5 ans, les appartements suisses ont pris +20.4%. Si vous aviez attendu « que ça baisse » en 2021, vous auriez perdu CHF 150’000 à 200’000 de pouvoir d’achat sur un bien moyen. Le timing parfait n’existe pas.
Pour ceux qui souhaitent anticiper leur capacité d’emprunt, consulter les tendances du marché immobilier peut vous aider à calibrer votre projet. Si vous envisagez un investissement locatif, une simulation de prêt locatif vous donnera une vision plus précise de votre rentabilité potentielle.
Vos questions sur les prix immobiliers suisses
Pourquoi l’immobilier suisse est-il si cher ?
Plusieurs facteurs se cumulent : rareté du foncier constructible (topographie montagneuse), réglementations strictes sur les zones à bâtir, forte demande des résidents et expatriés fortunés, stabilité économique et politique qui attire les capitaux, et taux hypothécaires historiquement bas qui soutiennent la demande. Le franc suisse fort renchérit également les prix pour les acheteurs étrangers.
Quel canton suisse est le moins cher pour acheter ?
Le Valais figure parmi les cantons les plus accessibles avec un prix médian de CHF 6’333/m² pour les appartements. Fribourg (CHF 6’536/m²), Saint-Gall (CHF 6’985/m²) et Berne (CHF 7’032/m²) offrent également des prix inférieurs à la moyenne nationale de CHF 7’904/m². Attention cependant à prendre en compte la fiscalité cantonale et les temps de trajet vers les pôles d’emploi.
Un étranger peut-il acheter en Suisse ?
La Lex Koller restreint l’achat immobilier pour les non-résidents. Les citoyens de l’UE/AELE avec permis B ou C peuvent acheter librement leur résidence principale. Pour les résidences secondaires ou les investisseurs hors UE, une autorisation cantonale est requise, souvent accordée uniquement dans les zones touristiques et avec des quotas limités. Les ressortissants hors UE sans permis de séjour font face à des restrictions importantes.
Les prix immobiliers suisses vont-ils baisser ?
Une baisse significative semble peu probable à court terme. Les fondamentaux restent solides : pénurie de logements en zones urbaines, taux d’intérêt contenus, demande soutenue. Une stagnation ou légère correction (5-10%) dans les zones les plus tendues comme Genève centre n’est pas exclue, mais un effondrement type crise 2008 reste improbable compte tenu des critères stricts d’octroi des hypothèques suisses.
Combien faut-il gagner pour acheter à Genève ?
Pour un appartement 4 pièces au prix médian genevois (environ CHF 1.3M), les banques exigent généralement 20% d’apport (CHF 260’000) et des revenus permettant de ne pas dépasser 33% de charge hypothécaire. Concrètement, comptez un revenu brut annuel d’environ CHF 200’000-250’000 pour un ménage. Ces critères varient selon les établissements et votre situation patrimoniale globale.
Précisions sur les données de prix 2026
- Les prix au m² sont des moyennes qui varient selon l’état, l’étage et l’exposition du bien
- Les données cantonales masquent d’importantes disparités communales
- Les comparaisons européennes dépendent du taux de change CHF/EUR au moment de la lecture
Pour une évaluation précise de votre situation, consultez un courtier hypothécaire ou un agent immobilier local.